本文系2015年11月28日腾讯采访稿回顾

腾讯房产珠海站记者采访了左岸房地产顾问有限公司董事总经理李炳亮，他表示深中大桥开通，珠海受益更大，翠亨新区和三乡将成为投资洼地。并从军事、产业、经济、投资等多方便阐述了深中大桥带动的周边城市发展走向。

房地产从去年底，就进入供求失和的状态，呈现出三四线城市不好过，二线城市有一部分好过，珠海就属于好过的城市，一线城市基本好过。这里面像是资产泡沫化和资产贬值化。资产贬值化就发生在三四线城市和局部的二线城市，这是资本最不喜欢去的地方。

以前，房地产市场就是一个资本驱动的行业。现在房地产更加是资本驱动的行业，现在再加上一个专业驱动。以前是纯资本驱动，现在是资本加专业驱动。慢慢资本不愿意去三四线城市，因为资本贬值，买了块地就贬值了。如果地块价值不高，周转速度快也可以。但是三四线城市是人才流出的城市，年轻人读了书后，都是留在大城市不愿意回去，没有产业，人才在流失，人才是高收入者，就没有人买房。再加上资产在贬值，所以三四线城市地产市场很难过。

中国现在是新型城镇化，未来肯定是产业升级，结构升级，经济转型，结果就是把不好的产业踢到乡下去，中国太大，容得下把沿海不好的产业转移到乡下。三四线城市能承接产业转移，这是新型城镇化的关键点。没有产业，永远没有办法新型城镇化。

大型房地产公司要到三四线城市开发，有两种考虑，1.看当地的产业吸引力够不够，产业吸引力够，说明有人口进来，说明房地产有发展前途；2.本身就有产业整合能力的，像美的这种公司，它来你这里发展房地产，就会把整条生产线搬过来，生产线搬过来，就带来一大堆产业，就解决就业问题。

在未来房地产发展很好的公司，是那种有产业运营能力的公司，同时又有房地产板块，这类公司会迎来房地产发展的希望。在大多数房产公司不愿意去的地方，他们反而如鱼得水。如果只是单一做房地产开发的企业，开始会迎来兼并整合，中小公司慢慢退出来，当资金人才竞争不过别人，产业运营能力更是一塌糊涂时候，只能慢慢退出资本泡沫化的城市。比如一线城市和特殊二线城市，北上广深、珠海、厦门这些城市。

特殊二线城市本来基础没有像一线城市那么雄厚，数量也很少，但国家给的政策多，给予各方面支持，慢慢人也会吸引过来。比如珠海横琴等。虽说珠海有先天的优美自然环境、众多人为的利好概念，但是能不能打好这张牌，我们还得拭目以待。

横琴要寻找新的定位，横琴目前的弊端是商务成本太高，企业运营成本上涨速度高于企业盈利速度。更何况横琴目前还没盈利，成本估值又太高，产业还不清晰，目前业务模式不足以产生盈利，会增加后进入企业的成本，横琴资产泡沫化太严重。

建议横琴定位可以调整为：1.珠海和澳门的龙头，而不是澳门的后花园。横琴如果不修改自己的梦想，就要修改定位。梦想已经改变不了，就改变定位。2.广东省和港澳的连接纽带；3.中国与世界之间互相展示的窗口。横琴要寻找多元化的尝试，未来澳门在横琴发展的位置会越来越弱。

港珠澳大桥涉及到边境管理，可能私家车只能先开到人工岛停放，再转乘公共巴士车去香港，这种自由度不是很高。没有自由的经济一定会失去活力和创造力。三地共管，肯定会受很多的管制，再加上大桥造价太高，未来对私家车来说出行费肯定相对贵，可能更多是利于大巴、物流运输车辆等大众工具。狭小的香港，肯定不可能让大陆庞大的车流自由进入香港。如果是开车到人工岛放下，再转车过去香港，这不是直达，肯定效率差很远。直达和不直达在心里上是完全两种不同的感受。

近段时间以来，珠海到桂林和北京开通直达列车开通后，引起大家的热烈讨论，足以证明。如果从珠海一开车就能到香港的某个酒店或者商场就停下来，肯定非常便利。不能直达人家就不愿意自己开车，更愿意坐大巴、坐船到香港。所以受政治因素影响，港珠澳大桥对私人物流和人流的作用有限，大桥的政治味道大过经济味道，大过融城味道。随着建成之后，影响力可能会更弱。毕竟没有建成之前，概念可以谈，建成之后，概念就不好谈。

但是深中通道不同，深中通道是珠江东岸、西岸可以快速打通的一个交通要道，同时也是厦门到汕头到深圳沿海经济带的延伸通道。福建之于台湾，就象深圳之于香港、就象珠海之于澳门一样，既具有经济意义，更具有政治意义。海西经济区就是这个背景下的产物。国家也同样建立了自贸区。厦深高铁通车后，福建和台湾组成了海峡经济带，可以便捷的延伸到汕头、深圳，然后通过深中大桥到达中山、珠海、江门、阳江、茂名等地区。如果继续往南，还可以直达湛江、海南。

▲深中大桥效果图

深中大桥两岸的人口差异、资金差异都非常明显。目前东莞经济下滑，东莞是一个纯粹的原料加工产业基地，这种产业基础都是以产业链为主，如果上游产业搬迁，将造成多米诺骨牌式的下游产业关门。东莞不像深圳，有很多有高科技产业。所以东莞虽近深圳，但承接深圳高科技和高端服务业的优势并不是很大，惠州更不用说了。

那深圳经济升级和产业转型后的产业往哪里转移最好呢？中山的产业链其实不比东莞差，珠海也拥有珠三角众多城市不具备的环境及独特优势。过去深圳加东莞组成的完美产业群，将在经济下滑、产业转型的背景下，随着深中大桥的建设，中山与珠海将获得百年难遇的发展良机。东莞经营多年积累的财富和产业技术，深圳庞大的资本、高科技、人才，将因为东莞产业搬迁和深圳发展过于饱和通过深中大桥进入中山和珠海寻找商机。

前段时间，本人去深圳跟大学校友聊天，他说原来买一万多块钱买的房子，现在都涨到5万多块钱每平了，房子价值已近千万。我说你这个钱可在珠海可以买别墅，再加上大奔，还剩余几百万花呢。所以对深圳人来说，深中大桥打通以后，会有很多很多的深圳、东莞投资人和创业人过来，整个东岸的物流、人流、资本流、技术流，还有休闲旅游需求，将会源源不断地涌入中山和珠海，珠海的城市资产将进一步的泡沫化，这对房地产是好事，同时也造成营商成本过高、投机过重、产业生存发展门槛高阻力大。从这点看，这是一把双刃剑，用得好，伤敌，用不好，也会伤己。

表面这座桥叫深中大桥，但是珠海受益不少。因为这座桥一上来就是中山港那一带，然后到翠亨新区，这是一个100多平方公里的省自贸区，跟澳门已经签订了战略合作伙伴。过了开发区、翠亨区，通过太澳高速、京珠高速、金琴高速等几条高速路的连通，未来从深圳非常便捷的到达中山翠亨，接着第二波会到达珠海唐家、中山三乡、中山坦洲。到唐家后，通过金琴高速，快速进入珠海前山、横琴和澳门。未来的商机就是沿着深中大桥的两边。

作为南朗翠亨和三乡，均有着优美的自然环境、清新的空气、浓郁的人文、良好的市政配套建设。过去由于购买力不足，房价一直徘徊在4000多元到5000多元每平，深中大桥建设后，将成为深圳投资、度假客户的热门目标区。再加目前上述两镇土地储备充裕且、成本较低，也将吸引大量战略型公司进驻。未来，三乡与南朗，将迎来新生。

▲深中通道西岸对接的高速公路情况

深中大桥通车后，珠海无论房地产，还是其他的产业，一定承接深圳的资金流和休闲、旅游产业，让珠海城市得到进一步的提升。我们珠海发展那么多年，跟深圳的差距已经不是几代人的问题。我建议珠海就不要想着去做龙头，珠海实际上更适合做一个有特色的城市，比如小而美、小而精的城市，利用自身独特资源，比如山清水秀的自然环境来，赋予城市本身更多的特色产业。

像国外很多特色小镇，都活得很好。从某中程度上讲，珠海就是两力经济，格力和伟创力，没有伟创力新青工业区就一片废区。所以珠海要正视我们的产业基础非常薄弱，城市的产业链没有形成，人才非常稀缺的问题。好好研究下，珠海到底更适合做什么？

珠海城市经济泡沫化，资产泡沫化，但是这个泡沫化好处就是给珠海带来城市价值，坏处就是在这个过程中，能不能快速完善各种高收入行业，比如说软件行业、高科技行业，让年轻人愿意来此就业，同时还买得起房子。

珠海城市资产泡沫化快速上升的同时，给珠海带来很大的收益，也给珠海吸引了很多的投资商，也给珠海这个城市吸引力和价值极速的上升，但是同时也带来了隐患，就是珠海经商成本、营商成本、居住成本和就业成本得急剧上升，现在珠海必须要这两条腿比要比赛赛跑，到底是城市资产泡沫化更快，还是产业就业综合优势跑得快？如果资产泡沫跑得快，资产就成为一个空城，最后泡沫破了，如果你这个泡沫化跑得快，但是那一个跑得更快，珠海就成为一个优秀的城市，像深圳一样，就是这两种结果。

中山开发区从投资来角度讲，有投资价值，这也是为什么现在那边的房子深圳人买得很多，但那边居住优势明显不如南朗和三乡，未来有可能就会出手卖掉，赚差价。对以深圳客户为代表的东岸客户，开发区的投资属性应该更强一些。

▲ 翠亨新区

我觉得有几个地方要深思，这也是珠海人一直看不透的，到现在为止还没有人听我建议的，三乡、南朗现在房价很低，虽然没有一个城市圈，但是它拥有很高的群众氛围，南朗这种特色恰恰是深圳缺乏的，所以当深中大桥上来以后，深圳可能很多高科技产业和一些高端居住需求率先在南朗落地，第二个就是三乡，南朗跟三乡挨在一起。三乡自然生活环境非常好，现在已经是产业空心化了，几大工厂：皇冠、宝元鞋业人都急剧在减少。三乡有很好的居住氛围，也有很好的港澳这种氛围。

雅居乐新城很早就开拓香港市场，里面住了很多香港人，你去三乡逛，你会发现很多小店很多美食吃。三乡房价几十年如一日不上升。未来它将是一个投资的旺地，你现在去那边买别墅，都比珠海买洋房还便宜，从上冲关口到三乡也就是15分钟都不到，所以第二个受益我认为是三乡。

但是现在珠海大部分老板缺乏战略意识，很多老板不懂城市规划、不了解市场、不懂得战略意识，所以他们对南朗和三乡两个区域，没有看得到它的潜在价值，正因为他们没有看到它的价值，等到最后他们看到想去投资的时候已经来不及了。

唐家也能受益，但是因为现在唐家房价也不低了，基本都去到两万左右每平，而且唐家生活氛围没有跟上来，没有形成一个核心区。大家看到整个唐家就是沿着海边的一条路，往两边，一边是海，一边是山，没有一个城市的发展区。唐家特别像三灶，三灶也就是一条路过去两边山，所以三灶跟唐家发展存在先天的弊端。它就很难像别的平原城市一样发展，由一个点，然后一圈一圈的辐射，他们做不到就形成一个城市断层，商业氛围没那么活跃。

虽然唐家有先天的历史文化氛围，有不错的海景资源，但是作为一个外地来珠海投资的客户来讲，他可能更希望用更少的成本获得一个更好的生活享受环境。我想未来高收入者更多的职业需求是什么呢？就是在城市中间有一套不错的洋房，然后在郊区有一套不大但很漂亮的小别墅度假，这是最好的搭配。具备城市规划好、房价不贵、环境好，交通方便，生活氛围也成熟，这种产品还有这样的区域，对深圳客户来讲更有吸引力。

所以深中通道的影响，意义是非常之大的，它不仅仅影响周边的这些城市，它对整个珠三角城市群的形成具有关键性的意义。通过深中大桥，香港、深圳、东莞、中山、珠海、澳门、佛山连成一个真正的城市群，也缓解了城市交通的压力。

深圳已经过了典型的工业化城市阶段，面向信息化城市发展，但是深圳约2000平方公里，相对它的经济、人口、信息容量来说，简直是捉襟见肘。深圳必须不停地寻找产业新的落脚地，以前它只能靠惠州和东莞，甚至北上去了，但是那里不适合发展。当深中大桥形成之后，它会把中山和珠海作为它一个非常好的产业转移地和经济辐射地。

从某种意义看，我认为珠海比中山受益更大，因为中山产业的主要竞争对手是东莞，深圳的低端产业转移早就完成，这些产业主要在东莞，作为条件相似的中山，除了沿线房价上升、销量提高外，恐怕难已且也不愿意去承接低端产业。第二中山本来它的乡镇企业就很封闭，每个镇区都有自己独特的产业，比如说古镇灯饰产业、东凤电子产业、大涌木材加工产业、小榄的五金产业、黄圃的腊味产业等，各镇区都有很明显的产业链。

如果外界的产业进来，一是只能服从于原来的业态分布，二是颠覆这种产业发展思维，另起产业品牌。服从原来的产业业态的话，没有太多的发展空间。而如果想颠覆镇区产业业态另起炉灶，发展的风险极大，所以不适合深圳的企业采用。珠海唐家，拥有高科技产业、众多高校资源、环境优美、政策支持、市政建设完善。如果珠海、深圳政府愿意，可以共同合作，把深圳饱和产业及部分高科技产业搬迁到唐家，并因此带来大量的工作和生活的人员，并最终目标是把唐家湾建成深圳的南山。

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