看回【喨典】2014年的内容，有许多观点具备很强的前瞻性，有些直到现在都还在一一印证着。因此，特策划【2014 观点回顾巡礼】系列内容，回顾过去，总结思考，才能更好地展望未来。今日发布的第一篇，写于2014年7月。
正值第20届巴西世界杯进行得如火如荼之际，我们暂且借用上半场与下半场的概念来梳理下房地产业。一场球赛，其结果总是充满着太多的变数，整个过程时而精彩纷呈，引来球迷们尖叫低叹；时而沉闷乏味，不看不爽，却又欲罢不能。而结果总是冷门迭出、扑朔迷离。任何场次，随着上半场的结束，伴随的就是教练组的分析、总结，并为下半场寻找新的制胜招数。从某种意义看，上半场很精彩，但下半场才是影响结果最重要的一环。足球大赛如此，房地产也如此。
高杆杠
————四两拨千斤————
从二十世纪末或二十一世纪初开始，直到2013年下半年，我们可以把这段时间称之为房地产的上半场。上半场一个最关键的没有太多公开谈论的就是“高杠杆”。说得好听点就是武林学术上的“四两拔千金”。
为什么过去十年左右富豪排行榜上从事房地产的最多，应该说明这个行业暴利不假。而这个暴利的根源就是“高杠杆”。过去任何一个房地产项目，只要拥有土地，甚至并没有完全拥有土地（比如没有付完购买土地的资本金），你就可以通过金融机构（主要是银行）贷款、通过施工单位垫资、通过分期滚动开发的模式，很轻松地投入一点点启动资金，便完成了几倍甚至十几倍的投资，而真实的投资回报率应该是用实际利润除与投资额。这里投资额通过杠杆压缩了很多，所以投资回报率当然居高不下了。
房地产问题，归根到底就是金融问题。无论是银行的开发贷款、还是施工单位垫资（甚至材料商、乙方、丙方的应付款都成为开发商的高杠杆工具），这些本质就是金融。在房地产上半场，不管是私企、国企、上市公司，甚至神通广大的个人，都是精于利用“高杠杆”的高手，几乎个个赚得盆满钵满的。
上半场
————房企的命运————
上半场的初级阶段，房地产行业专业不重要、产品不重要、园林不重要、立面不重要、人才不重要、管理不重要，因为有“高杠杆”在。进入中级阶段，高回报的行业特征引得众多国际国内资本强势进入，也带来了正规的管理模式，招保万金等大型房企开始形成。随着竞争加剧，产品开始受到重视，团队壮大带来的规范管理和跨区域发展带来的专业人才需求也开始得到空前的重视，整个行业开始分化为上市房企、大型央企和区域性龙头房企占据主流的态势，那些依然不重视企业战略、管理、人才的私企，慢慢感受到危机。这一场变化，依然是“高杠杆”导致的结果，因为前者获得的高杠杆更多，后者却屡屡受限。
截止到2013年下半年，应该是上半场的高级阶段。这一阶段，上市房企、大型央企彻底站稳了领导者的地位，而区域性龙头或者优质企业，在应对过江龙和外拓做过江龙的竞争中，始终成效有限。究其原因，有体制的问题，有管理的问题，有人才的问题，更有战略的问题。而通过初、中级阶段获得一定发展的大多数民营企业，由于观念没有及时改变，依然抱着“土皇帝打天下”的原始经营思维，已出现没有面粉（土地储备）、不敢争面粉（参与竞拍土地）、争不到面粉（实力及信心敌不过上市房企和央企）的尴尬局面。对于市场上仅存不多的一些民间流通的面粉，要么嫌弃土地成本高不敢拿地，要么嫌弃土地地价虽便宜但位置环境等又不好，总之，因为理念落后、人才缺乏、发展信心不够等等原因，造成大多数民企房产出现退出行业的姿态。再加上“高杠杆”已经快速离弃他们，这一次，在劫难逃了。
2013年底至2014年底，房地产市场陷入低迷，有说是2013年旺销后的调整小憩，有说是银行按揭放款慢、审批难度加大等，也有说是对于新中央政权没有明确未来地产政策的观望，这次我们发现不仅消费者、开发商、媒体，连政府都在观望。当时的政府层面不仅没有调控干预，我们反而看到2014年5月12日，央行副行长刘士余提出，要优先满足居民家庭首次购买自住普通商品房的贷款需求；2014年6月6日上午，银监会副主席王兆星在国务院新闻办公室举行的新闻发布会上表示，大力支持首套住房需求，抑制投资和投机性的住房需求。我们分析，这次政府的敲山震虎策略生效了。既然房地产的问题就是金融的问题，那只要把金融本身所具备的“高杠杆”特性下调即可。至此我们方明白，过去出了无数次的国XX条，只是虚晃多枪而已，这次才是真的抓到本质了。
下半场
————低杠杆时代————
我们把房地产的上半场称之为“高杠杆时代”，那对应的下半场就是房地产的“低杠杆时代”，在这个时代，我们怎么玩才能玩得好呢？
万科，一直是行业的标杆企业，即使在世道低迷的2014年，万科上半年的业绩依然实现1018亿。相比2013年整年的1709.4亿，熊市之下可圈可点。但万科毕竟太大了，为了消化庞大的管理、公关、品牌、资金、税费等成本，以及来自上市企业业绩持续增长的要求，会不会有一天看到万科年销售额超过2500亿？超过3000亿？2014年7月1日晚，中欧国际工商学院的大师课堂，王石给出了一个态度：“第一固然重要，但第一真的那么重要么？”面对中国人口红利下降、市面储备供应量依然庞大的未来，万科如何在下半场玩好？相信万科已在做好准备。
我们再看另一家备受业界赞誉的企业——杭州绿城。虽然绿城掌舵人个性十足，但其所建楼盘品质超群，无论是建筑、园林、管理都给人深刻的印象，虽然备受资金困扰，2014年上半年绿城中国还是取得198.3亿的业绩，排在全国14名。宋卫平将养育多年的“绿城中国”出售给融创中国（其2014年上半年销售额为258亿，全国排名第9），说得不好听是忍痛割爱，说得好听是战略转移，也许老宋已经做好准备在“代建、养老、农业”的板块再创辉煌。
随着房地产去杠杆化（或者弱杠杆化）实施的深入和延续的时间加长，我们将看到更多的房企转型退出、整合消失，即使小打小闹的残存，其实意义已经不大。我们还分析到，除了金融机构的去杠杆化，政策层面的去杠杆化也在逐步出台，比如广东省2014年7月1日生效的增值税清算制度、比如空置土地缴纳滞纳金甚至空置过长强行回收制度、比如限制开工竣工时间规避屯地行为、比如限制开发商偷面积的政策出台等等，政府正在通过海陆空式的手段去掉开发商的杠杆盈利途径，这就是开发商要面临的下半场局面。即使强大如上市房企、央企房企、地方龙头，相信在新的局面下，如果不求变不求创新，依然抱死老套，难免不会在下半场的某个阶段也面临出局。
以前说大鱼吃小鱼、强鱼吃弱鱼，现在快鱼吃慢鱼的时代正在来临。这场变革随着物联网概念及技术的快速普及，使之前仅仅体现在广告层面的网络，正蜕变成房地产的强势销售渠道，即大家正熟悉的房地产电商。不仅影响着开发商，也影响着销售代理商，当年上市企业搜房入股同样是上市企业的世联行，就不可避免闹得沸沸扬扬。
看未来
————专业创新制胜————
未来生存更好的开发商，除了具备包容万象的创新思维和理念，以及快速学习的应变能力外，真正的复合式人才，将成为未来大型房企争夺的重点对象。首先，考核房地产项目盈利最重要之一的指标是年投资回报率，在同等利润的前提下，开发年限越少，则年投资回报率就越高，这就是“开发高效率”、“资金高周转”。缩短开发年限，则需要非常专业的区域负责人统筹方案设计（不仅仅是指建筑规划方案，还包括景观、装修、智能化、材料、物业管理、样板房、销售样板工程等所有方案，同步统筹完成）、方案报建、施工报建、施工招标、材料采购、施工组织、营销组织、客户管理、品牌维护、竣工验收、物业管理等。这些过程如果不熟悉和不够专业，单单方案设计这一块就多耗费几个月甚至一、二年的时间。而现在某些大型的上市企业所谓的快速开工，其实是以牺牲产品的优势及个性为代价的快。这些快，放在上半场没问题，放在下半场，迟早会自食苦果。
从笔者从业的经验看，全国性大房企的区域公司往往受制于总部不合理或者古板的机制，比如户型统一、立面统一、材料统一，有时候区域公司明明看到产品存在很大的缺陷，但没有权力更改，或者汇报没人理会。这些通病已是很多大型房企的毒瘤，哪家公司如果不早日正视和改善，将在下半场的竞争中深受其害，甚至影响大局。
在创新方面，我们总是看到万科跑在前头。2014年初，站在人才的角度，万科推出合伙人制度，其核心便是“项目跟投制度”及“合伙人持股计划”，这项制度，目前已经正式落地。可以预见，在下半场的竞争路上，万科已经有足够的人才体力和耐力去参与竞争，在下半场的核心竞争力打造上，万科已胜人一筹。但也要警醒万科，上半场高速发展的房地产，形成了很大的“人才”缺口。也正因为如此，很多从业者其实没有真正成长便急匆匆地放在不应该的位置，如果万科没有办法让这部分“合伙人”真正成长起来，或者使用的“合伙人”根本不具备应有的专业能力，则“合伙人制度”成效将大打折扣。
万科“合伙人制度”
在低杠杆发展的下半场，除了专业人才所能保障的“高周转”外，更低资金使用费率将成为第二个制胜法宝。为什么将过去赖以发展的资本放在第二？这是因为我们考虑到下半场基本是大型房企的竞争。资本对于大多数房企来说，在上半场都已经基本完成原始积累，所以在下半场的影响应该大大下降。至少相对人才的作用来说，作用显得稍弱一些，但依然是下半场两大制胜法宝之一。
随着人才对下半场影响日渐加大（犹如酒店管理集团输出人才、管理、渠道一样），未来也会诞生出只输出管理的房地产公司，投资开发、管理开发将不一定是同一个团队。
总之，把2013年底当作房地产上、下半场的分水岭，不一定非常精确，但是我们也没必要在学术上过于纠结细微。不管怎样，下半场来临了，政府、开发商、代理商、媒体、购房者，大家都准备好了吗？
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