目前的土地出让模式已经发生很大的变化，“地价+X”模式已经成为主流。“X”包括限价限卖、限购买资格、竞自持比例等多种因素。

未来的政府，通过这样的模式，会逐渐掌握大量的存量房产去运营，并减轻对土地的收入依赖，同时通过运营租赁房产，得以调节未来的社会租赁市场，使不同的社会人群，均获得“居者有其住”的保障，而“居者有其屋”，将会交给市场，由市场自由调节。所以，未来的政府，将从过去的“土地”财政，变成“运营”财政，这是一个伟大的转变。

政府对土地出让思路的转变，直接推动开发商去快速转变，开发商不再像过去，想购入多少就有多少地，土地成为开发环节的稀有资源。

如今在获得土地的那一刻起，开发商已经注定未来的走向。开发商除了继续提升传统的产品策划、营销思维外，更重要的是，扩展更专业的资源整合、资产管理能力，以及用金融思维来开发的能力，即资产证券化能力。

例如佛山万科100%自持70年，在这70年是不能出售房屋的，但可以通过出租管理、资产运营，最后通过资产证券化回笼资金，套现退出。开发商从过去的增量市场，转换成未来的存量市场，从“销售思维”转化成“运营思维”，这个转换的能力和时间的长短，将决定未来开发商的发展空间和前景。

过去开发商只需要买地盖房，向客户出售套现即可；而代理公司只需要包装产品，用营销手段提供专业化意见促进房屋价值最大化。

由于土地出让政策的改变及市场的逐渐饱和（一二线城市供应的减少和四五线城市容量有限也是一种市场饱和的表现），未来能卖的房屋会越来越少，自持房屋会越来越多，可售部分市场供不应求，不需要太多的销售手段。而不可售部分越来越多越多，租赁反而越来越难。代理公司自身之间也将迎来激烈的竞争，利润将变得越来越透明和稀薄。

届时代理公司的价值将不再体现为营销能力，而是体现在提供运营方针指导和执行，由过去帮开发商如何“卖楼”，转变成帮开发商如何“租楼”，这种思维自上而下，充分贯彻。

过去投资房地产，搏的是金融加杠杆。通过少少的首付，月供2-3年便出售，压力不大，按首付投入来看，收益是巨大的。随着政府“去杠杆”政策、贷款利率上升、限卖限买，导致持有房屋的时间拉长，投资期变长和利率提升及首付提高，意味着年回报率降低，限购限卖则意味套现风险加大，所以投机行为已经大为削弱。

因为在珠海，如今买房后想要再次转卖，如果是期房，需要2年左右交楼；交楼后还要半年到一年办理房地产权证，出证后需要3年才可以出让，总体需要的时间可能长达4-6年。这就限制了短期获利能力，要求老百姓们需要转换过去的投资思维：如何在4-6年的时间里，通过良好的出租运营，不仅避免房屋空置，还可以极大地提升房屋的价值。那么，老百姓们也要懂得运营思维。

如果仅仅从这点看，城市中心区，人流密集、交通便利、靠近公园、拥有学区、商场密集、学校环绕、面积偏小，这类物业最适合出租经营，投资客选择这样的物业，无疑比投资新区的物业价值更大。

过去是通过管理物业，收取物业费收益，这是管理思维。未来不妨改变成“服务+运营”思维。

比如在小区里建设隶属物业的小型超市、菜市场等，营业收入可补贴物业公司支出，让物业能给予工作人员更好的待遇，能聘请更好的物管人员，业主更加满意，最终形成良性循环。

物业管理者在管理得当的情况下业主肯定相信并且大力支持，物业的保安和清洁工等，均可身兼数职，既可以做好本职岗位，又可以兼送货上门，这样既方便业主，也扩大了物业的服务职能，对物管获得业主长期支持，是非常有利的。