港珠澳大桥单Y占胜双Y，个人认为并非国家的本意，应该是十年前基于以香港为代表的地方及个体利益与以深圳为代表的国家及大众利益的博弈结果。如果从国家统战及平衡的高度看，釆取先上为主、权衡大局为重的做法，是可以理解的。但，如果大家认为仅此而已，可能低估国家远见几十甚至上百年的战略布局需要。

预计在2018年3-7月开通的港珠澳大桥

大家看一下“粤港澳一环线”（本人自定义），虎门大桥是最北端，港珠澳大桥是最南端，中间是在建的深中通道，分别成为连通珠江东西岸的第一、第二代横线。而现在的广深沿江高速，双向八车道，目前车流比较小，但应该是珠江东岸的第二代纵线。未来不出意外，一定也会在珠江西岸规划建设广珠沿江高速，形成珠江西岸的第二代纵线。

粤港澳一环线

在未来20-30年之间，上图中黄线，即虎门大桥和深中通道中间，以及深中通道和港珠澳大桥之间，一定会规划第三代珠江东西岸横线，而且一定是公铁两用通道。

这条一环线，将串连起前海、南沙、横琴自贸区，以及翠亨新区（目前是省级，个人认为会升级为国家级，如果能与珠海唐家湾一起申请，可能会1+1>2）。国家建设，总是遵循先沿海后内地、先传统产业再高科技产业、先大城市后小城市、先一环再二环的规律。所以，未来的粤港澳大湾区，也一定是先内环后外环，那现在看看，内环还差什么呢？

我可以大胆地预测，未来的广深沿江高速，应该会延长对接港珠澳大桥，形成最初的双Y。这才是闭环，一定会实现。因为再过20-30年，湾区一定具备经济的高度融合、城市的高度融合、观念的高度趋同、统战作用消失、50年基本法将失效，双Y已经水到渠成。所以，港珠澳大桥是为未来而建，为国家大局而建，为统战而建，为大湾区而建，肩付重大使命。

—金湾航空新城—

未来珠海第二个主城区

近期将有8地块密集竞拍，其中3块集中在金湾航空新城，其中被关注已久的金湾明宏厂房旧改用地将于11月3日竞拍。该地块位于金湾区西湖片区启动区省道S272西侧、山湖海路南侧，宗地面积84345.52㎡，土地用途为二类居住用地。

该地块最低起拍价为13000元/㎡，最高限价为17000元/㎡，宗地最小配建人才住房和公共租赁住房面积为20453.79平方米，起拍总价27.41亿，最高总价为35.85亿。无论是起拍价还是最高限价，该地块都超过了除去年 7 月拍出崇峰用地以外的金湾历史拍地价格，直逼目前金湾各大在售楼盘的均价。

航空新城区位得天独厚，是珠海城市建设中的一颗天然明珠，如果以对珠海未来影响的深度及广度来考量，排除政策性倾斜，个人认为珠海无出其右。珠海西部中心城（含核心区金湾航空新城）的建设成果，会决定珠海格局的最终建设结果。

明宏这块土地位主干道、看海、近即将开建的情侣路，交通方便、区位优越，应该是大家心目中的优质资产。

过去珠海刚刚开发西部，观念仍停留在小珠海、小城区的小格局上，航空新城被视为产业区的配套居住区。因此，金湾航空新城在规划上偏住偏政多一些。但经过短短几年的发展，珠海经济开始增速、人口流入加快，一个主城区，很快容不下这一轮变化，慢慢我们发现，航空新城的资产价值上来了，甚至有赶超主城区的势头，这种变化，我们必须认真去思考，金湾航空新城，还是副城区吗？金湾航空新城，还是仅始于产业配套区吗？难道珠海，不需要第二个主城区吗？

航空新城规划图

如果想明白了，也许我们要重新定位与规划航空新城的未来了。站在粤港澳大湾区的高度，一定会认清珠海所属的重要位置，更会看到珠海的资产洼地价值，投资珠海，如果还继续过去那种投机心态、短视眼光，肯定会错失太多机会。作为开发商来说，已经到了改变投资战略的时代，过去那种高速复制、短平开发、杠杠滚动的思维，必须抛弃。练好精工建造、独特策划的本领，做好长线投资、持久运营的准备，降低盈利期望、提高边际效益，做好这些，才更有底气去参与土地竞争，有米才开炊，才有未来。

航空新城如今俨然已有大城风范。地形四周等圆、珠海地理区位居中、四面环绕产业区、面积够大、地势平坦、区内有湖河水道、四周有山海、四周建设航空航海航河轨道的交通、区内没有拆迁障碍。如今航空新城城市配套建设如火如荼，2018年，航空新城建设将进一步加速，但六大中心的竣工，才是航空新城晋级“主城区”的真正的标志。

雨后的航空新城

如不是国家政策更倾斜于自贸区，航空新城的发展也许足以媲美横琴。航空新城，是珠海少有的可独立造城的新区。虽也有其它区域发展迅速，但真正够得上现代城区，并具备独立发展综合条件的，唯有西部中心城，尤其是核心区——航空新城。当所有的开发商资本涌进这里、当地方政府的政策全力倾斜这里、当市场疯狂的接受这里，谁还会质疑航空新城的造城实力及物业升值潜力？

—华发水岸旁地块拍卖—

裕洲时代即将到来

位于华发水岸旁的17199 / 珠国土储 2017-42地块，也将于11月3日开拍。该地块位于珠海大道北、珠海大桥东侧，用地性质为二类居住，用地面积 81545.39㎡，起拍楼面地价 16000 元 /㎡，最高限价为楼面地价 24000 元 /㎡，起拍总价为 28.7 亿，最高限价总价为 43 亿。

在竞拍要求上，珠国土储 2017-42 地块在未达到最高限价，即拍卖未达到24000 元 /㎡时，开发商不需要配建人才住房和公共租赁住房；当达到最高限价 24000 元 /㎡之后，进行 “竞配建”，若竞配面积未达到住宅建筑总面积的 10%，不足部分在我市范围内统筹平衡。这就意味着该如果不到最高单价，该地块建成后将无人才住房和公共租赁住房。

现在的珠海资产，已经进入全面均好的时代。本人曾评论过南屏工业区，认为这一块庞大的工业园，占据在南湾、前山、坦洲中心，严重阻碍东城与西城的融合，也阻挡了坦洲、三乡、南朗融入大珠海圈的发展步伐，所以本人对南屏工业园的未来发展问题，已存在一定的疑问。

而据中山市的发展规划，目前在坦洲裕洲规划一个金融岛，以对接横琴自贸区的辐射力。而正在建设的香海高速，也经过这一带。

中山市市委副书记、市长焦兰生也曾表态，作为坦洲边界效应最明显的区域，科创岛（裕洲片区）要坚持生态优先，合理厘定开发规模，重点发展高科技产业项目，以加快融入粤港澳大湾区建设。

从目前看，这一带仍然比较荒凉、城市化水平很低、工业资产效益低下，但如果从未来的逻辑推导看，恰恰这种区位优越、融城枢纽、土地储备大、交通便捷的区域，是城市快速发展的必然之地，也是战略型房企的争夺重地，相信，这块有着良好视野及水景的土地，会有不错的表现，当然，如果成功高拍，也将标志南湾的开发，从过去的南湾东南，正式向西北拉开序幕，也标志着坦洲，将迎来裕洲时代。

（ 部分图片使用自凤凰房产，致谢！）